Sukces finansowy w praktyce

Na własne życzenie możesz wybrać dla tak uzyskanych przychodów opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma przeszkód, by ryczałt od najmu nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą płacili także przedsiębiorcy, niezależnie od tego jak opodatkowana jest ich podstawowa działalność. Przepis ten dotyczy wszelkiego najmu i dzierżawy, zarówno nieruchomości, lokali jak i ruchomych składników majątkowych (maszyny, samochodu), jeżeli składniki te nie są wpisane do ewidencji lub wykazu środków trwałych (ewidencji wyposażenia) Twojej firmy, a umowy dzierżawy nie są zawarte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Decydując się na opodatkowanie ryczałtem pamiętaj, że wtedy od przychodów nie odliczysz kosztów  uzyskania tych przychodów.

Do bardzo ważnej zmiany w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym przy-chodów z najmu doszło za sprawą pisma Ministerstwa Finansów z 18 marca 2004 roku  (nr PB2/MK/RB-033-05-132/04), przekazanego jako oficjalna wykładnia prawa, do wszystkich urzędów i izb skarbowych. Ministerstwo stwierdziło, że:

„Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczna oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”. Zdaniem ministerstwa opłaty te nie mieszczą się w zakresie „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń” wymienionych w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie powodują one także przysporzenia majątkowego dla wynajmującego, co oznacza, że nie uzyskuje on z tego tytułu przychodu podatkowego.

Dla celów rozliczania podatku dochodowego przychody z najmu uzyskiwane przez podatnika VAT pomniejsza się o należny VAT, niezależnie od tego czy przychody te uzyskiwane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza nią. Inne podejście powodowałoby nakładanie podatku od podatku.

Pamiętaj więc, że kwoty ponoszone przez najemcę na pokrycie wymienionych opłat nie będą przychodem właściciela lokalu tylko wtedy, gdy z treści umowy będzie wynikać, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca.

Jeżeli takiego zapisu w umowie nie będzie, kwoty te będą przychodem wynajmującego. Jednocześnie, na podstawie faktur i innych dowodów ich poniesienia (np. książeczek opłat) będą one dla niego kosztem uzyskania przychodów, ale tylko w przypadku opodatkowania dochodów na zasadach ogólnych. Przy opodatkowaniu ryczałtowym kosztów się nie uwzględnia.

Inaczej jest natomiast z podatkami od nieruchomości i opłatami z tytułu użytkowania wieczystego. Należności te obciążają właściciela niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana. Jeżeli więc z umowy najmu wynika, że należności te ponosi najemca, są one składową czynszu od najmu (podwyższają czynsz). Jeżeli właściciel jest vatowcem podlegają one opodatkowaniu VAT wraz z czynszem stawką zw. (lokale mieszkalne) lub stawką 22%. W takim przypadku opodatkowaniu ryczałtem podlega kwota czynszu plus zwracana przez najemcę kwota należnych podatków i opłat.

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych kwoty podatków i opłat są jednocześnie kosztami uzyskania przychodu, które pomniejszają przychód. W konsekwencji podatkowi podlega wtedy tylko czysta kwota czynszu.

Refakturowanie mediów można dokonać na jednej fakturze, w kolejnych pozycjach po pozycji „czynsz”. Muszą one być wykazane w takich samych kwotach netto jak na fakturach oryginalnych i z tymi samymi stawkami VAT. Wynajmujący zwolnieni z VAT operują oczywiście kwotami brutto. Dodanie do takiej należności własnej marży wynajmującego uniemożliwia zastosowanie refakturowania. Należności te stają się wtedy przychodem wynajmującego i podlegają opodatkowaniu ryczałtem lub na zasadach ogólnych.

Jeżeli najemcą jest podatnik VAT czynny celowe jest przepisanie na niego umów na dostawę mediów. Pozwoli to na odliczenie przez najemcę podatku naliczonego z tych faktur. Jeżeli wynajmujący jest także podatnikiem VAT czynnym, wystarczy refakturowanie tych opłat.  

W przypadku najmu nie związanego z działalnością gospodarczą Twój przychód powstaje w momencie otrzymania lub postawienia do Twojej dyspozycji w roku kalendarzowym pieniędzy i wartości pieniężnych oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli dla przychodu tego wybierzesz opodatkowanie ryczałtem, nie łączysz go z innymi przychodami, np. z umowy o pracę, z umów zlecenia, sprzedaży nieruchomości, wygranych, ani z przychodem z działalności gospodarczej (za wyjątkiem działalności opodatkowanej ryczałtem).

Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu, dzierżawy wybierasz składając do 20 stycznia we właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym odpowiedni wniosek. Nie złożenie odmiennego wniosku (o powrocie na zasady ogólne) w kolejnym roku oznacza, że nadal będziesz opodatkowany ryczałtem.

W przypadku współwłasności przedmiotu najmu lub dzierżawy nie ma prawnych przeszkód, by każdy ze współwłaścicieli opodatkowywał przychód (lub dochód) wg odmiennych zasad. Pamiętaj jednak, że ten współwłaściciel, który wybierze zasady ogólne odlicza koszty tylko w części proporcjonalnej do swojej współwłasności.

Ryczałt opłacasz co miesiąc, do 20 następnego miesiąca wg następujących stawek:

-  8,5% od przychodów z najmu do łącznej kwoty nie przekraczającej w roku równowartości 4000 euro (w roku 2006 – 15 666 zł1),

-  20% od przychodów przekraczających tę kwotę. Wg tej stawki opłacasz ryczałt począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to przekroczenie.

W rozliczeniu miesiąca, w którym łączna kwota czynszu otrzymanego od początku roku lub od miesiąca, w którym rozpoczął się najem przekroczy równowartość 4000 euro zapłacisz ryczałt dwuczęściowy - wg stawki 8,5%  od różnicy pomiędzy kwotą 15 666 zł i sumą rat czynszu za poprzednie miesiące, a od pozostałej kwoty wg stawki 20%. Następne raty miesięczne opodatkowane już będą w całości stawką 20%.

Ewidencja przychodów z najmu. Nie musisz jej prowadzić pod warunkiem, że najem będzie udokumentowany umową na piśmie, w której określona zostanie kwota najmu. Jeśli kwota w umowie nie będzie określona lub jeśli umowa będzie ustna, prowadzenie ewidencji staje się obowiązkowe. Małżeństwo prowadzi ewidencję wspólnie.

W przypadku braku zarówno umowy jak i ewidencji organ podatkowy określi wielkość nie zaewidencjonowanego przychodu na podstawie innych dostępnych dowodów lub szacunkowo. Ryczałt naliczony zostanie wtedy wg stawek karnych 5 x 8,5% = 42,5% do kwoty 4000 euro i 75% powyżej tej kwoty.

Wykaz środków trwałych. Jeżeli prowadzisz wyłącznie najem lokali i budynków mieszkalnych, a ich wartość określisz metodą uproszczoną (jako iloczyn powierzchni i stawki 988 zł za metr kw.), nie musisz prowadzić wykazu. Jeśli jednak najem dotyczy obiektów niemieszkalnych oraz w pozostałych przypadkach (dzierżaw, poddzierżaw, leasingu innych składników majątkowych) prowadzenie wykazu jest obowiązkowe.

Ewidencja wyposażenia. Wynajmujący nie muszą jej prowadzić Jeżeli prowadzisz równocześnie działalność gospodarczą, w firmowej ewidencji wyposażenia nie uwzględniasz wyposażenia związanego z najmem prowadzonym poza tą działalnością.

Dokumentacja najmu przy zasadach ogólnych. W przypadku opodatkowania przychodów z najmu, dzierżawy na zasadach ogólnych, jeżeli uzyskiwane są one na własny rachunek (nie w ramach działalności gospodarczej), podatnik nie ma obowiązku prowadzenia żadnych ksiąg i ewidencji. Dla celów dowodowych musi jedynie gromadzić wszelkie pokwitowania i rachunki dokumentujące uzyskiwane przychody i poniesione koszty. Dla własnej wygody można wykorzystać zwykły zeszyt lub jakąkolwiek ewidencję, np. książkę przychodów i rozchodów, która posiada wszystkie niezbędne dla Ciebie rubryki. Książka taka, jako nie zgłoszona do u.s., nie stanowi dowodu w postępowaniu podatkowym, ale może być przyjęta jako materiał pomocniczy w przypadku prowadzenia postępowania przed urzędem skarbowym.

W zakresie przychodów z najmu małżeństwo, w którym wspólnota majątkowa nie została zniesiona, dla celów podatkowych traktowane jest jak spółka z równymi udziałami. Rodzi to duże problemy jeżeli jeden z małżonków jest vatowcem, a drugi nie. W takim przypadku każda rata czynszu powinna być potwierdzona dwoma dokumentami. Małżonek - vatowiec powinien wystawić fakturę VAT na 1/2 czynszu plus VAT, a nievatowiec rachunek zwykły także na 1/2 czynszu, ale bez VAT.

By uniknąć tych komplikacji małżonkowie opłacający podatek na zasadach ogólnych mogą do 20 dnia miesiąca następnego po uzyskaniu pierwszego przychodu ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca swojego zamieszkania oświadczenie, że tylko jedno z nich będzie opodatkowywać ten przychód . Oświadczenie ważne jest dla przychodów uzyskiwanych w danym roku podatkowym i jeśli najem trwa nadal, musi być ponawiane do 20 lutego w kolejnych latach. Gdy najem opodatkowany jest ryczałtem oświadczenie to należy złożyć do 20 stycznia lub do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymali oni pierwszy czynsz.

Jeżeli planujesz rozpoczęcie w najbliższym czasie własnej działalności gospodarczej, szczególnie wtedy gdy nie będziesz korzystać ze zwolnienia z VAT, sceduj rozliczanie najmu na współmałżonka, bo tylko wtedy unikniesz komplikacji vatowskich i opodatkowania najmu wyższą stawką. Rozdziału takiego nie można dokonać jeżeli małżonkowie podpisali intercyzę o wyłączeniu wspólności majątkowej, wspólność majątkowa zniesiona została przez sąd lub małżonkowie są w separacji.

Jeżeli przychód faktycznie przez podatnika otrzymany (a nie należny) w roku ubiegłym z działalności wykonywanej samodzielnie nie przekroczył kwoty 25 000 euro, podatnik może wybrać kwartalną metodę opłacania ryczałtu, składając do 20 stycznia odpowiedni wniosek do u.s. Ryczałt opłacany jest wtedy do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, a za kwartał ostatni – w dacie rozliczenia rocznego (do 31 stycznia). W tym przypadku limit 25 000 euro dotyczy każdego z małżonków odrębnie.

Termin 20 stycznia (dla wniosku o opodatkowanie ryczałtem, dla przypisania przychodów z najmu jednemu z małżonków jak i dla wyboru kwartalnej metody rozliczeń) nie jest terminem przywracalnym. Jeśli go nie dotrzymasz, tracisz możliwość wyboru tej formy opodatkowania w bieżącym roku.

Przychody z najmu nie stanowią podstawy do objęcia ubezpieczeniami społecznymi, ale mogą być od nich odliczane składki ubezpieczeniowe ponoszone z innych tytułów, a od ryczałtu może być odliczana (w granicach limitu) składka na ubezpieczenie zdrowotne.

Właściciel składnika majątkowego, który w poprzednich latach osiągnął stratę z najmu lub dzierżawy opodatkowanej na zasadach ogólnych, może tę stratę odliczyć od obecnych przychodów z najmu (dzierżawy) opodatkowanych ryczałtem. Stratę odlicza w dowolnie wybranych latach, w ciągu pięciu lat od roku ich poniesienia, do 50% straty rocznie.

Przepisy nie przewidują możliwości wystąpienia strat u ryczałtowca. Jeśli strata wystąpi w okresie opodatkowania ryczałtem, to nie ma możliwości jej odliczenia1 także po zmianie formy opodatkowania. Ryczałtowiec ma też prawo do dokonywania wszelkich odliczeń od przychodu i od ryczałtu na tych samych zasadach co pozostali ryczałtowcy.

Ryczałt od przychodu z najmu nie wyłącza możliwości opodatkowania preferencyjnego małżonków i osób samotnie wychowujących dzieci. 

Trochę inna jest sytuacja podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Wynajem wszelkich nieruchomości nie związanych z Twoją działalnością gospodarczą i prowadzony na niewielką skalę, nie jest działalnością gospodarczą. Dotyczy to zarówno posiadanej hali fabrycznej nie będącej środkiem trwałym w Twojej firmie jak i mieszkania po babci. Począwszy od 1 stycznia 2004 roku masz prawo do opodatkowania ryczałtem tego przychodu na takich samych zasadach jak pozostali podatnicy. Nowelizacja ustawy pdof z listopada 2004 roku usunęła błąd wyłączający z tej zasady część podatników prowadzących działalność gospodarczą.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych podobnych umów dotyczących składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (ale z wyłączeniem nieruchomości), są przychodami z tej działalności i rozliczasz je łącznie z podstawową działalnością. Ryczałtowcy opodatkowują to jak usługę, stawką ryczałtową 8,5% (art. 12 ust.1, pkt 3i uor). Twój przychód powstaje wtedy w terminie płatności czynszu określonym w umowie i jest to kwota należna z tytuł zawartej umowy, niezależnie od tego czy pieniądze faktycznie otrzymałeś.

Nie dotyczy to niestety najmu nieruchomości. Wynika to z treści punktu 10 załącznika nr 2 do uor - najem nieruchomości należących do Ciebie i stanowiących składnik majątkowy firmy wyłącza całą działalność z opodatkowania ryczałtem. Jeżeli chcesz wynajmować swoje lokale i  nieruchomości, możesz być nadal ryczałtowcem w zakresie opodatkowania swojej działalności gospodarczej tylko wtedy, jeżeli przychody z najmu będziesz uzyskiwać w trybie art. 6 ust 1a, a więc w ramach tzw najmu prywatnego. Jedynym rozwiązaniem jest więc przed podpisanie umowy najmu wyłączenie takiej nieruchomości ze składników majątkowych firmy, poprzez wykreślenie jej z wykazu środków trwałych. Takiej operacji nie możesz niestety zrobić w spółce handlowej, jeżeli to spółka była nabywcą nieruchomości.

VAT od najmu

Wynajem wszelkich lokali i nieruchomości na cele niemieszkalne podlega podatkowi VAT. Jeżeli jesteś vatowcem, musisz naliczać i płacić VAT od czynszu, także wtedy gdy lokal oddany przez Ciebie w najem nie ma nic wspólnego z Twoją zasadniczą działalnością.

Jeżeli vatowcem nie jesteś lub jest nim tylko Twoja spółka, a Twój ubiegłoroczny przychód z najmu na cele niemieszkalne (lub spodziewany przychód tegoroczny, jeśli najem rozpoczynasz w trakcie roku) nie przekroczył limitu VAT, jesteś obligatoryjnie zwolniony z VAT. Nie naliczasz wtedy i nie odprowadzasz podatku VAT od czynszu do momentu przekroczenia limitu VAT.

Wynajmując lokal prywatny, nie związany z firmą, możesz obronić się od VAT-u, jeżeli jest to wynajem jednokrotny i najemcą jest stale ta sama osoba (firma). Zgodnie z wyrokiem NSA nie jest to wtedy czynność wykonywana w sposób częstotliwy i nie podlega VAT-owi.

Najlepiej jednak będzie, jeżeli oświadczysz fiskusowi że najem ten rozliczać będzie Twój współmałżonek nie będący vatowcem. O ile oczywiście taka opcja jest możliwa.

Jeżeli warunki zawarte w umowie najmu uniemożliwiają najemcy jej wcześniejsze rozwiązanie, to mimo zaprzestania prowadzenia działalności i faktyczne wycofanie się z lokalu, jeżeli nadal zobowiązany on jest płacić czynsz oraz ponosić opłaty związane z pomieszczeniem służącym uprzednio do wykonywania tej działalności, nadal jest też uważany za podatnika i może odliczyć VAT naliczony od poniesionych w ten sposób wydatków. Ten rewolucyjny (szczególnie dla polskiego fiskusa) wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 3 marca 2005 roku (C 32/03) może oznaczać, że zasadę kontynuacji odliczeń można będzie także  stosować do wszelkich wydatków związanych ze zlikwidowaną firmą, jeżeli wynikają one z niemożliwych do wcześniejszego rozwiązania umów np. leasingowych lub innych przepisów.