Sukces finansowy w praktyce

(Kontynuacja artykułu Roberta Kiyosaki Każda hossa ma swój koniec.)

Bardzo dziękuję za wszystkie głosy w odpowiedzi na mój finansowy alert "Każda hossa ma swój koniec". Ich liczba całkowicie mnie zaskoczyła, a skoro odzew był tak znaczący, postanowiłem pójść dalej w moich przemyśleniach na temat prawdopodobieństwa zbliżającego się kryzysu. Postanowiłem również napisać o tym, co robię, żeby na kryzysie zarobić. Dziękuję zatem za zainteresowanie tematem – bez względu na to, czy się z moim przesłaniem zgadzacie, czy też nie.

Zaledwie w tydzień po zamieszczeniu przeze mnie wspomnianego alertu, "The Economist" (z 18 czerwca 2005r.) opublikował dwa artykuły podzielające moje obawy co do sytuacji na rynku nieruchomości.

Oto komentarze, które, jak sądzę, warto przytoczyć.

1. "Biorąc pod uwagę wzrost rzeczywistej wartości majątków, jaki nastąpił w ciągu ostatnich pięciu lat, globalny boom na rynku nieruchomości jest największą bańką mydlaną w historii".

2. "W Australii i Wielkiej Brytanii ceny już spadają. Amerykański rynek nieruchomości może mieć około roku opóźnienia".

3. "Nie tylko nowi nabywcy zaciągają coraz większe kredyty hipoteczne, ale także dotychczasowi kredytobiorcy zwiększają ich wysokość, aby zyski kapitałowe obrócić w gotówkę, którą mogą wydać. Właśnie dlatego kryzys na rynku nieruchomości bywa bardziej niebezpieczny niż na giełdzie, a po nim często następuje długa recesja".

4. "Badania przeprowadzone przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy dowiodły, że w bogatych krajach straty po spadku cen na rynku nieruchomości są przeciętnie dwa razy większe od strat notowanych po załamaniu koniunktury na giełdzie i najczęściej kończą się recesją".

5. "W Ameryce czterdzieści procent miejsc pracy powstałych po 2001r. znajduje się w sektorach związanych z budownictwem i rynkiem mieszkaniowym".

6. "Boom w budownictwie i na rynku mieszkaniowym był dobry wtedy, kiedy trwał, jednak największy wzrost dobrobytu był w większości przypadków iluzją".

7. "Dzień rozliczenia jest bliski. I nie będzie on dniem wesołym. Od tego, jak zakończy się obecny boom na rynku mieszkaniowym, może zależeć bieg całej gospodarki światowej przez kilka następnych lat".

Być może zechcesz zdobyć wspomniany numer "The Economist" i po przeczytaniu artykułu sam zdecydujesz, czy na rynku nieruchomości czeka nas jeszcze jeden boom, czy też kryzys.

Recesja czy depresja?

W piątek 23 czerwca 2005r., kiedy występowałem w programie "Twój Świat" z Neilem Cavuto w stacji Fox Network, Neil zapytał mnie, co mógłbym polecić, jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomości. Odpowiedziałem: "Jeśli ktoś nigdy na rynku nieruchomości nie inwestował, to nie radziłbym zaczynać teraz". Niestety, wielu ludzi weszło na rynek zbyt późno i nie tylko zapłaciło za swoje domy zbyt wysoką cenę, ale także przeceniło możliwości stosowania dźwigni finansowej przy wykorzystaniu obcego kapitału.

W jednym ze wspomnianych już artykułów w "The Economist" napisano: "W ubiegłym roku 42% kupujących po raz pierwszy oraz 25% wszystkich kupujących nabyło nieruchomości bez udziału własnego". To jest właśnie to zjawisko, które ja nazywam nadmiernym wykorzystaniem dźwigni finansowej. Ci ludzie kupowali stosunkowo późno w całym cyklu, prawdopodobnie zapłacili zbyt dużo i zapożyczyli się na całe życie. Wprawia mnie to w zadumę.

W 1929r. załamanie giełdy doprowadziło do Wielkiego Kryzysu. Pośród przyczyn kryzysu można wymienić fakt, iż zbyt wielu ludzi kupowało akcje na kredyt, a więc korzystało z dźwigni finansowej. W 2005r. mamy ponownie zbyt wiele kredytów, ale tym razem zamiast akcji ludzie kupują nieruchomości, wykorzystując dźwignię finansową. Czy to nie déjà vu? Historia dowodzi, że raz na około 75 lat gospodarka załamuje się. Ostatni kryzys miał miejsce 75 lat temu. Czy nadszedł już zatem czas na naprawdę wielką bessę, czy też boom będzie trwał? Czas pokaże.

Jak inwestuję dzisiaj?

Wielu z was wie, że od 1996r. zajmuję się złotem i ropą naftową. Razem z Kim nadal inwestujemy w nieruchomości, sam jednak zaangażowałem się bardziej we wprowadzenie mojej chińskiej firmy na giełdę w Toronto. Zainwestowałem także w kilka szybów naftowych i gazowych.

Jeśli chodzi o nieruchomości, wspólnie z Kim pozbyliśmy się tych, które były niedochodowe, i zarobiliśmy kilka milionów dolarów. Czy to znaczy, że wyprzedajemy nieruchomości? Nie. Chociaż niektórych nieruchomości się pozbywamy, inne kupujemy, dokonując przemyślanej selekcji. Naszym głównym celem są dobre nieruchomości, korzystnie położone, z dobrym przepływem gotówki. Ostatnio kupiliśmy z Kim nieruchomości w Oregonie i w Arizonie. Nabyliśmy je, ponieważ uważamy, że będą przynosić dochód bez względu na to, czy rynek nieruchomości będzie przeżywał boom, czy też pogrąży się w kryzysie.

Prawdopodobieństwo czy przepowiednia?

Chociaż przepowiadam, co się stanie, nie lubię tego robić. Zamiast przepowiadać przyszłość, wolę szacować prawdopodobieństwo. Pewien znajomy zaproponował Kim i mnie kupno kawałka ziemi za milion dolarów. Powiedział: "Za dwa lata będzie wart 2,5 miliona". Gdyby to był rok 2002, podskoczyłbym z radości w obliczu takiego interesu. Ale mamy rok 2005. Zadaję więc sobie pytanie: "Jakie jest prawdopodobieństwo, że boom będzie trwał jeszcze przez 2-3 lata? Jakie jest prawdopodobieństwo, że wartość nieruchomości wzrośnie w ciągu 2-3 lat ponad dwukrotnie?". Odpowiadam sobie "prawie żadne". Można być oczywiście innego zdania. Czy ja mogę się mylić? Tak, mogę się mylić. Boom może trwać jeszcze przez 10 lat i kawałek ziemi za milion dolarów może być w przyszłości wart 10, a nawet 15 milionów. Jednak na tak późnym etapie, na jakim obecnie znajduje się rynek, postanowiłem inwestować tylko w takie nieruchomości, które dają pewność comiesięcznego zwrotu z inwestycji. To właśnie dlatego odpowiadają mi nieruchomości w Arizonie i Oregonie. Nie zarobię na nich w krótkim czasie tyle, ile zarobiłbym na kawałku ziemi, ale za to będą przynosić pewny zysk, bez względu na to, czy na rynku będzie lepiej, czy też gorzej. Po załamaniu się rynku, być może zmienię strategię.

Warren Buffet

Nawet Warren Buffet poszukuje bezpieczniejszych inwestycji. Ogłosił niedawno, że zaczyna inwestować w przedsiębiorstwa użyteczności publicznej – nie dla zysku, lecz dla bezpieczeństwa kapitału. A dwie najważniejsze zasady Buffeta dotyczące inwestowania to:

Zasada nr 1: Nie tracić pieniędzy.

Zasada nr 2: Pamiętać o zasadzie nr 1.

Większy naiwniak

W świecie inwestycji istnieje tak zwana strategia inwestycyjna większego naiwniaka. Polega ona na tym, że ktoś kupuje nieruchomość lub akcje, żeby odsprzedać je po wyższej cenie. Prościej – ktoś kupuje nieruchomość lub akcje nie po to, by je posiadać, ale w nadziei, że znajdzie naiwniaka większego niż on sam. Problem tkwi w tym, że kiedy nadejdzie kryzys (a nadejdzie z pewnością), wielu ludzi kupujących, chcąc znaleźć naiwniaka większego niż oni sami, może się dowiedzieć się, że to oni są największymi naiwniakami w tym łańcuchu.

Końcowe słowo z "The Economist"

A oto kolejny ciekawy fragment z "The Economist": "Jeszcze jedno ostrzeżenie stanowi fakt, że po tym, jak na początku lat 90. ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły, powrót cen do poprzedniego wysokiego poziomu zabrał co najmniej dekadę". Zarobiłem dużo pieniędzy na rynku nieruchomości w ciągu kilku ostatnich lat, ale uważam, że nadszedł czas, aby zacząć więcej inwestować gdzie indziej. I to właśnie dlatego przenoszę część moich pieniędzy na inwestycje w złoto, srebro, ropę naftową i gaz. Chociaż lubię inwestować w nieruchomości i zawsze będę to robił, nie czas teraz na to, żeby emocje uczyniły mnie ślepym na rzeczywistość: rzeczywistość, w której każda hossa ma swój koniec.